Seu dinheiro por Adriano Koehler “Quero viver de aluguel!”

Seu dinheiro por Adriano Koehler

“Quero viver de aluguel!”

Com certeza você já ouviu esse desejo manifestado por alguém. E desconfio que esse alguém tenha pelo menos 40 anos de idade ou mais. E com razão, comprar imóveis para alugar foi durante muitos anos um investimento excelente, afinal, a sua riqueza está ali, sólida, uma mistura de tijolos, aço e concreto. Mas no mundo atual, será que investir em imóveis para locação ainda é o melhor investimento? E ele serve para todo mundo? Desde 1993, quando foram lançados no mercado brasileiro os fundos de investimento imobiliário (FIIs), a resposta para a pergunta “investir em imóveis para alugar é lucro certo” não é mais tão fácil.

O fundo imobiliário é um tipo de fundo que reúne dinheiro dos investidores para aplicar em ativos do ramo imobiliário. Como em outros fundos, eles têm um administrador e uma equipe que ficam encarregados de aplicar os recursos em ativos de acordo com os regulamentos internos. Há fundos que investem em shopping centers, por exemplo, outros em lajes corporativas (prédios em que um ou vários andares são de uma única empresa), edifícios comerciais, galpões industriais, galpões logísticos (atualmente em alta com a explosão do comércio eletrônico), imóveis rurais ou em certificados de recebíveis imobiliários (CRIs), letras de crédito imobiliário (LCIs), debêntures e ações de empresas ligadas à construção e ao ramo imobiliário. Enquanto os fundos que investem em ativos físicos, isto é, imóveis de verdade, são chamados de “fundos de tijolo”, os que investem em papéis ou mesmo em cotas de outros FIIs são chamados de “fundos de papel”. Ambos têm vantagens e desvantagens, como tudo no mundo dos investimentos.

Até aí, tudo bem, mas qual a melhor opção para o meu bolso, um imóvel físico ou um fundo imobiliário? Em primeiro lugar, é necessário lembrar que a decisão de um investimento passa não apenas pelo bolso, mas também pela cabeça. Nem sempre o racional de uma pessoa faz sentido para a outra. Para quem lembra de como era o dinheiro no Brasil antes de 1º de julho de 1994 (a estreia do Real como moeda brasileira), ter um imóvel era talvez a melhor opção de investimento existente, mesmo que fosse apenas o seu imóvel, a sua casa própria, o grande sonho das pessoas. O imóvel era a realização de um sonho, transmitia solidez e a sensação de vitória na vida. E era sólido, estava ali. E quem podia, já iniciava o plano de comprar mais um para posteriormente alugar e iniciar o segundo sonho, o “viver de aluguel”.

Mas os imóveis trazem consigo algumas situações. Enquanto eles estão alugados, está tudo bem. Mas quando um inquilino começa a atrasar o pagamento dos aluguéis, ou um imóvel seu está vazio, os custos de manutenção recaem sobre o proprietário. Vender um imóvel também não é muito fácil, e caso você precise de dinheiro rapidamente, talvez você precise vender seu imóvel a um preço abaixo do mercado para conseguir esse dinheiro logo. E não dá para contar que a localização do seu imóvel será sempre considerada uma região nobre, valorizada pelo mercado. As cidades mudam com o tempo e um bairro nobre hoje talvez não o seja tão desejado amanhã. Mas é sempre um bem físico, é seu, você pode vê-lo, tocá-lo, ele existe. Para algumas pessoas isso é muito importante.

Já nos fundos imobiliários os gestores estão sempre avaliando o mercado em busca das melhores opções de rentabilizar seu investimento. Fundos que investem em shoppings, por exemplo, não são donos exclusivos de um único empreendimento, mas de parcelas de vários, como maneira de diversificar os recursos e diminuir os riscos. Isso vale para os outros fundos (de galpões logísticos, industriais etc). Como os fundos são divididos em cotas, você pode iniciar seu investimento em imóveis mesmo com pouco dinheiro de maneira simples, pelo aplicativo da sua corretora de valores. E como vários fundos têm cotas negociadas na bolsa, você pode vende-las de maneira mais fácil que um imóvel. Além disso, os fundos que pagam dividendos (os lucros dos imóveis) o fazem mensalmente, e esses rendimentos são isentos do imposto de renda (por enquanto, quando se fala de tributos no Brasil, nada é para sempre), gerando assim a sua renda passiva, tal como nos aluguéis.

Nem tudo são flores, porém, no mundo dos FIIs. Logo no início desse mercado, por exemplo, foram criados fundos imobiliários que eram proprietários dos imóveis onde estavam instaladas as agências bancárias. O Banco do Brasil tinha o seu fundo, que era um dos melhores do Brasil. Mas a evolução da tecnologia foi tornando as agências físicas obsoletas, e hoje já não se fala mais nesses fundos. Do mesmo modo, aqueles que investiram em prédios de escritórios e lajes corporativas tiveram grandes perdas com a pandemia da COVID-19, e até hoje ainda não se recuperaram, pois o home office veio para ficar. Escolher um fundo cuja gestão não acompanha a mudança dos tempos pode significar perda de dinheiro. E tem outro fator, esse mais psicológico. Os fundos que são cotados em bolsa têm preços variáveis, dependendo da procura naquele determinado dia. Se você não tem perfil para suportar essas variações, talvez um imóvel físico seja uma melhor opção.

Em resumo, não existe opção melhor ou pior, existe a escolha que deve ser feita baseada no seu perfil de investidor e nos seus objetivos pessoais. Antes de colocar seu dinheiro em qualquer empreendimento, procure definir bem seus objetivos e analise as opções disponíveis. E, sempre, procure o auxílio de profissionais do setor para que sua escolha seja ainda mais embasada, diminuindo os riscos de tirar o seu sono de noite.

Bons investimentos!

Adriano Koehler é jornalista e assessor de investimentos (adriano@solutioinvestimentos.com.br)